“DNB: 1,3 miljoen huishoudens hebben hun hypotheek ‘onder water’ staan
AMSTERDAM – Ongeveer 1,3 miljoen huishoudens hadden eind vorig jaar een hypotheek waarvan de waarde hoger was dan die van hun woning. Hun totale tekort bedroeg circa 65 miljard euro, meldde De Nederlandsche Bank (DNB) maandag.”
Dit bericht stond op 10 juni 2013 in de Telegraaf.
Als gevolg van de crisis zijn de woningprijzen sterk gedaald. Hierdoor is bij veel huishoudens de hypothecaire lening hoger dan de waarde van de woning.
Het “onder water staan” van hypotheken kan vervelende gevolgen hebben. Indien de rente en/of aflossingen niet meer opgebracht kunnen worden, kan de bank als hypotheekhouder besluiten om de woning te veilen. Het gevolg is dan bijna altijd dat de voormalige woningeigenaar met een flinke restschuld blijft zitten.
Volgens een recente uitspraak van de kortgedingrechter in Amsterdam mag een bank niet snel tot veilig overgaan. Van banken mag meer coulance worden verwacht, omdat het momenteel economisch slecht gaat. De bank moet alles in staat stellen om een veiling te voorkomen en dat had de bank in kwestie niet gedaan. De rechter verbood de bank om tot veiling van de woning over te gaan.
Indien een bank wel tot veilig overgaat of de woning wordt wegens uit uitblijven van de rente– en/of aflossingsverplichtingen vrijwillig verkocht onder druk van de bank, dan is het raadzaam om onderzoek te doen naar de rol die de bank heeft gespeeld bij de aankoop van de woning. Als financiële instelling heeft de bank namelijk een bijzondere zorgplicht die zij in acht moet nemen bij het verstrekken van leningen.
Volgens vaste rechtspraak vloeit deze zorgplicht voort uit de bijzondere functie die de bank in het maatschappelijk verkeer vervult, waar zij als bij uitstek deskundig te achten professionele financiële dienstverlener bij het publiek een bepaald vertrouwen geniet. Deze bijzondere zorgplicht heeft betrekking op de zorg die de bank jegens haar particuliere cliënten (met wie zij een contractuele relatie onderhoudt) in acht moet nemen. De zorgplicht van de bank ziet op verschillende aspecten van dienstverlening. De zorgplicht geeft invulling aan een aantal aspecten van de dienstverlening:
- het voorkomen van overkreditering (wanverhouding in de inkomens- en lastenverdeling)[2];
- het geven van bepaalde informatie en het navragen van bepaalde gegevens bij de consument (“ken-uw-cliënt-beginsel”)[3];
- het waarschuwen tegen bepaalde risico’s, het beschermen tegen de gevaren van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht en het in uitzonderlijke gevallen zelfs het ingrijpen in het belang van de cliënt (“waarschuwingsplicht”).
Of en in hoeverre van dergelijke plichten sprake is, hangt geheel af van de concrete omstandigheden van het geval. Voor de grenzen van kredietverstrekking bij hypotheken zijn gedragscodes opgesteld. Onderzoekt van de AFM heeft uitgewezen dat bij 20% tot 30% van de verstrekte leningen de GHF-norm (Gedragscode Hypothecaire Financieringen) is overschreden. Volgens de AFM is bij 2/3 van deze leningen sprake van overkreditering. Alleen indien banken kunnen onderbouwen dat het overschrijden van de GHF-norm verantwoord was, is afwijking van de norm mogelijk. Echter, in veel gevallen kunnen banken dat niet onderbouwen en is de cliënt niet gewezen op de afwijking. In dat geval is sprake van een schending van de zorgplicht.
Indien de bank haar zorgplicht niet is nagekomen dan is de bank aansprakelijk voor de schade die de geldlener hierdoor heeft geleden. Dit kan betekenen dat de restschuld (gedeeltelijk) moet worden kwijtgescholden. In een recent arrest oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden dat een cosument die een te hoge lening had gekregen, recht heeft op schadevergoeding van de geldverstrekker (Afab).
Indien u vermoedt dat sprake is van schending van de zorgplicht, dan is het van belang dat u daar direct schriftelijk bij uw bank over klaagt. Hiervoor bestaat bij iedere bank een interne klachtprocedure die daarvoor gevolgd kan worden. Klaagt u niet dan kan het gevolg zijn dat u uw rechten verspeelt en in een juridische procedure bij het Kifid (Klachteninstituut Financiële dienstverlening) of de gewone rechter geen beroep meer kunt doen op het verweer van een zorgplichtschending van de bank.
Heeft u een geschil met uw bank? Komt u er onderling met de bank niet uit? De advocaten van Beverwijk Van Gilst helpen u graag verder. Zij zijn serieuze gesprekspartners voor banken om geschillen in en buiten rechte op te lossen en hebben ruime ervaring met het voeren van procedures over (dreigende) veilingen en zorgplichtschendingen als overkreditering.
[1] Rechtbank Amsterdam 13 mei 2013, LJN CA0869.
[2] Dat een geldverstrekker geen kredietovereenkomst aan mag gaan als dit met het oog op overkreditering van de consument onverantwoord is ook vastgelegd in art. 4:34 Wft en art. 113 e.v. BGfo Wft. Vergelijk ook gerechtshof Arnhem 11 januari 2013, LJN: BY8213).
[3] Het ken-uw-cliënt-beginsel is onder meer erkend in arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2013, NJ 2013, 105 (zie ook HR 3 februari 2012, NJ 2012, 95) en gecodificeerd in art. 28 lid 1 Nadere Regeling Toezicht Effectenverkeer 1999.