Geen bemiddeling = Geen courtage
Partij A heeft in december 2002 Partij B de opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van zijn woonboerderij. Partijen zij een schriftelijke overeenkomst aangegaan, waarop de VBO-voorwaarden van toepassing zijn verklaard. Hierin is een courtage van 1,5% overeengekomen indien de boerderij gedurende de overeenkomst of binnen drie maanden na de beëindiging van de opdracht wordt verkocht. Tevens bepaalt de overeenkomst dat Partij A geen opdrachten aan anderen dan de makelaar mag verstrekken en bij intrekking van de opdracht 10% van de courtage op basis van de laatst gehanteerde vraagprijs moet worden betaald. Partij A trekt in juli 2003 de opdracht in, waarbij Partij B een notitie maakt die door Partij A wordt ondertekend. Hierin staat: ‘Partij B heeft huis in stille verkoop; en bij verkoop wordt de courtage (1,5% betaald) 31 juli 2003. 28/7/03’. Tevens betaalt Partij A € 819,71 voor gemaakte advertentiekosten. In september 2006 verkoopt een andere makelaar het huis en Partij A betaalt deze makelaar 1,5% courtage. Vervolgens stuurt Partij B ook een factuur voor verschuldigde courtage, welke Partij A weigert te betalen. Partij B vordert in eerste aanleg betaling van zijn factuur, welke vordering door de rechtbank is afgewezen.
Hof: Het staat vast dat in juli 2003 niet tussen partijen is gesproken wat het ‘in portefeuille houden’ betekende voor de verschuldigdheid van courtage, terwijl het op dat moment wel duidelijk was dat Partij A naar een andere makelaar om wilde zien, gelijk Partij B hebben gememoreerd in hun inleidende dagvaarding. Het had minstgenomen op de weg van Partij B gelegen, als Partij B Partij A daaraan had willen houden, Partij A er expliciet op te wijzen dat het in portefeuille houden van het pand inhield dat alle bepalingen van de overeenkomst haar gelding zouden behouden en dat alsdan bij inschakeling van een andere makelaar, Partij A zowel voor diens diensten zou moeten betalen, als de volle mep aan courtage aan Partij B verschuldigd bleef. Dit is niet gebeurd. Daarbij komt nog dat vaststaat dat Partij B direct na de bespreking in juli 2003 elke zichtbare bemiddelingsactiviteit heeft gestopt, wat blijkt uit het verwijderen van de advertentie met het pand van de huizensites op internet alsook het weghalen van de foto van het pand in de etalage, terwijl een factuur voor gemaakte kosten is verzonden door Partij A is voldaan. Het hof oordeelt dat Partij B apert onredelijk handelen door onder deze omstandigheden — gesteld dat al sprake is van een doorlopende opdracht — aanspraak te maken op betaling van de contractueel overeengekomen courtage.