Tot het begin van de crisis in 2008 was het zeer gebruikelijk dat gemeenten en woningbouwcorporaties een langdurige samenwerking aangingen met projectontwikkelaars, ten behoeve van de realisatie van woningen en commercieel vastgoed. Vaak grote projecten waarbij de gemeente of de woningcorporatie investeerde in de grond en de projectontwikkelaar verantwoordelijk was voor de ontwikkeling en verkoop.
Het duurde meestal jaren voordat een dergelijk project met succes kon worden afgerond, maar dat maakte destijds niet uit. Totdat de crisis op de huizenmarkt uitbrak, waardoor de verkoop van woningen in elkaar klapte. Aangezien doorgaans pas met de bouw werd gestart als er een fors deel van de woningen was verkocht, kwamen deze projecten stil te liggen, totdat er betere tijden aanbraken. Toen duidelijk werd dat het herstel van de woningmarkt wel eens heel lang kon gaan duren, wilden met name gemeenten en corporaties van deze projecten af. Zij hadden immers grote bedragen geïnvesteerd in grond, waar geen rendement mee viel te behalen, terwijl de kosten doorliepen.
Maar vaak had de projectontwikkelaar een geheel ander belang. Hij wilde zijn claim op de grond en het potentiële verkoopopbrengst niet zomaar loslaten en kon het zich veroorloven om te wachten op betere tijden. In veel gevallen bleek dat in de samenwerkingsovereenkomsten (vaak aangeduid als ‘SOK’) onvoldoende rekening was gehouden met deze situatie, waardoor moeilijke discussies ontstonden over de beëindiging van deze samenwerkingsovereenkomsten.
Bijzonder lastig werd het bij de SOK’s die waren afgesloten voor de duur van het project. Een contract voor de duur van het project wordt juridisch namelijk als een contract voor bepaalde tijd gezien, zelfs als het project zeer lang kan gaan lopen of onzeker is wanneer project zal worden voltooid. Een overeenkomst voor bepaalde tijd zonder tussentijdse opzeggingsmogelijkheid is slechts bij hoge uitzondering te beëindigen op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Uit de jurisprudentie blijkt dat zelfs de huidige financiële en economische crisis niet snel als een onvoorziene omstandigheid wordt gezien.
Gemeenten of corporaties die SOK’s hebben gesloten voor de duur van een project kunnen daardoor niet van de projecten af, zonder de medewerking van de projectontwikkelaar. Die is zich daarvan bewust en zal mogelijk (financiële) eisen stellen aan een beëindiging in onderling overleg.
Er is een optie die vaak over het hoofd wordt gezien in dit soort zaken. In sommige gevallen kan de SOK namelijk worden beschouwd als een maatschap. Indien de SOK voldoet aan de criteria van een maatschapsovereenkomst, dan ontstaat een extra mogelijkheid om tussentijds tot beëindiging te komen: de ontbinding van de maatschap door de rechter wegens gewichtige redenen op grond artikel 7A:1648 BW.
Een dergelijke ontbinding kan altijd worden gevraagd, ook als het gaat om een contract voor bepaalde tijd. De eisen die worden gesteld aan deze wijze van ontbinding zijn minder streng dan het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden. Een gewichtige reden voor ontbinding kan bijvoorbeeld ook zijn gelegen in de verstoorde verhouding tussen partijen. Dit is zelf mogelijk indien de verstoorde verhouding gedeeltelijk aan de verzoekende partij te wijten is. De rechter kan aan een ontbinding voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld door de eindafrekening tussen partijen op te maken of een compensatie toe te kennen aan een partij.
Gemeenten en corporaties zouden er goed aan doen om de overeenkomsten met projectontwikkelaars, waarin de samenwerking is vastgelopen, nog eens goed tegen het licht te houden en te bezien of sprake is van een maatschapsovereenkomst. Dit zou een breekijzer kunnen opleveren om die samenwerking alsnog voortijdig te beëindigen.